Lokales

Die „Enkeles-Stückla“ im Visier

Kirchheimer Baulückenbörse im Internet soll einen wichtigen Beitrag zur Innenverdichtung leisten

Vor zwei Jahren hat die Stadt Kirchheim ihr Baulückenverzeichnis ins Internet gestellt. Seither gibt es jede Woche zwei bis vier Nachfragen beim Stadtplanungsamt. Nun will die Stadt einen Schritt weitergehen und eine „Baulückenbörse“ einrichten. Interessenten und Eigentümer sollen dadurch schneller zusammengebracht werden.

Andreas Volz

Kirchheim. Schon beim Start des weltweit einsehbaren Baulückenverzeichnisses war das entscheidende Stichwort die „Innenverdichtung“. Statt im großen Stil Neuland zu versiegeln, sollten erst einmal alle vorhandenen und voll erschlossenen Grundstücke genutzt werden. Circa 340 Baugrundstücke sind er derzeit im gesamten Kirchheimer Stadtgebiet, die nach Einschätzung der Kirchheimer Stadtplaner nur darauf warten, bebaut zu werden – allein 210 davon in Wohngebieten. Manchmal deckt sich diese Erwartung mit den Vorstellungen der Grundstückseigentümer, manchmal auch nicht. Wer nicht damit einverstanden ist, dass sein Grundstück weltweit als potenzieller Bauplatz vorgestellt wird, muss nur bei der Stadt seinen Widerspruch anmelden.

Was aber die Zahl verfügbarer Grundstücke im Innenbereich betrifft, stellte Planungsamtsleiter Gernot Pohl gestern bei einem Pressegespräch fest: „Bei entsprechendem Interesse und effizienter Nutzung könnten wir den Bedarf an Bauland allein durch die Baulückenbörse decken.“ Bei einer Vielzahl der verfügbaren Grundstücke handle es sich um „Enkeles-Stückla“, führte Bürgermeister Günter Riemer aus. Das „Enkeles-Stückle“ sei mittlerweile ein gängiger Begriff, zumindest in der süddeutschen Fachsprache. Es ist das Grundstück, das Großeltern unbebaut lassen, damit eines Tages die Enkel einen passenden Bauplatz haben. Häufig ist das Enkeles-Stückle der geräumige Garten hinter dem großelterlichen Haus.

Planungsamtsleiter Pohl sieht an diesem Punkt nicht nur das demografische Problem, dass die Enkelkinder oftmals gar nicht mehr in allzu großer Anzahl vorhanden sind. Er verweist vor allem auch auf die mobile Gesellschaft, die eine familiäre Ortsverbundenheit über Generationen hinweg nicht mehr aufrechterhält: Die Enkel, für die das Grundstück in Kirchheim gedacht ist, wohnen vielleicht schon längst in Frankfurt und hegen keinerlei Absicht, jemals zurückzukehren. Deshalb funktioniere auch die Vermittlung von Grundstücken zunehmend nicht mehr interfamiliär, sondern ganz modern über das Internet.

„Die Darstellung der Baulücken allein genügt nicht mehr“, sagt Bürgermeister Riemer. „Wir müssen schauen, dass die Eigentümer ihre Grundstücke auch bebaubar machen.“ In diesem Fall gelte es aber einiges an Überzeugungsarbeit zu leisten, wie Gernot Pohl ausführt: „Grundstücke sind etwas stark emotional Besetztes. Da müssen wir versuchen, einen sachlichen Blick zu erzeugen.“ Und sachlich sehe es beispielsweise seit ein paar Jahren so aus, dass die Grundstückspreise nicht mehr unaufhörlich steigen, sondern mancherorts sogar im Fallen begriffen sind. Ein Grundstück also wegen potenziellen Wertzuwachses „aufzuheben“, lohne sich derzeit nicht.

Was die Stadt Kirchheim im Kontakt mit den Grundstückseigentümern unbedingt vermeiden will, ist ein falscher Eindruck, der entstehen könnte: „Die wollen ja nur mein Grundstück.“ Tatsächlich ist es nämlich so, dass die Stadt in diesem Fall lediglich Angebot und Nachfrage zusammenbringen will. Bislang war es so, dass die Stadt im Internet auf Baulücken hingewiesen hatte, aber aus Datenschutzgründen keine Auskünfte zu den Eigentümern geben durfte. Daran hat sich zwar nichts geändert, aber die Stadt geht jetzt einen anderen Weg. Das System funktioniert ähnlich wie bei Chiffre-Anzeigen in der Tageszeitung: Wer sich für ein Grundstück interessiert, nimmt Kontakt mit dem Stadtplanungsamt auf. Dieses wiederum leitet die Daten der Interessenten an die Eigentümer weiter. Den Eigentümern bleibt es dann überlassen, ihrerseits mit den Inte­ressenten in Kontakt zu treten.

Günter Riemer spricht in diesem Fall von „qualifizierten Anfragen mit hoher Erfolgsquote“, die die Stadt an die Grundstückseigentümer weiterleiten könne. Schließlich seien wichtige Rahmenbedingungen für eine spätere Bebauung bereits vorab mit den städtischen Experten abgesprochen. Sollte sich das Traumhaus also auf einem bestimmten Grundstück aus Bebauungsplangründen gar nicht verwirklichen lassen, weiß das der Bauherr bereits, bevor er mit dem Eigentümer Kontakt aufnimmt.

Zunächst einmal will das Stadtplanungsamt alle Grundstückseigentümer anschreiben und abfragen, ob das jeweilige Bauland überhaupt auf der städtischen Internetseite aufgeführt werden soll. Wenn dem so ist, dann sollen künftig beim Klick auf das entsprechende Grundstück noch detailliertere Informationen als bisher erscheinen, unter anderem auch ein Foto. Dazu gibt es die Möglichkeit, das Interesse an einem Grundstück – sei es für private oder auch für gewerbliche Zwecke – gleich per Internet an das Stadtplanungsamt weiterzuleiten.

Bürgermeister Riemer betont, dass die Stadt hier nicht in Konkurrenz zu professionellen Grundstücksmaklern treten will: „Wir bemühen uns lediglich darum, bisherige Baulücken zu aktivieren.“ Auch gehe es nicht um einen Wettbewerb mit Bauträgern und Baugenossenschaften. Aber erfahrungsgemäß seien diese eben schneller an einer Baulücke dran als Privatpersonen. Mit der Baulückenbörse wolle die Stadt also nur dazu beitragen, dass auch Einzelbauvorhaben für Privatpersonen im Innenbereich möglich sind.

Wichtig für die Stadt ist beim Thema Innenverdichtung die soziale „Durchmischung“ von Wohngebieten. In ein neues Wohngebiet ziehen zunächst junge Familien. Einige Zeit später bleiben dort die älteren Paare und Alleinstehende übrig. In unregelmäßigen Abständen ziehen junge Familien nach. „Erst in der dritten Generation hat sich das Gebiet altersmäßig richtig durchmischt“, weiß Planungsamtsleiter Pohl. Das daure 50 bis 60 Jahre. In dieser Zeitspanne hat die Stadt aber viele Probleme zu lösen. Beispielsweise ändert sich der Bedarf an Kindergartenplätzen und Klassenzimmern in diesen Phasen mehrmals und fällt dabei von einem Extrem ins andere. Ein weiterer Vorteil der Innenverdichtung besteht darin, dass für solche Baugrundstücke keine Erschließungskosten mehr anfallen. Die Anschlüsse sind alle schon vorhanden. Auch die Erhaltungskosten für die Infrastruktur fallen ohnehin an – ob mit offener oder geschlossener Baulücke. Gernot Pohl berichtet von einem Modell, das vereinfacht besagt: „halbe Dichte – doppelte Kosten“.

Wie es in einigen Jahren weitergehen könnte, darüber hat der Planungsamtsleiter auch schon seine Vorstellungen: Bei der Begleitung des Generationenwechsels geht es in absehbarer Zeit nicht nur darum, Enkeles-Stückla zu bebauen, sondern auch um die Frage, was mit der vorhandenen Bausubstanz geschieht. Bungalows, die mitten in einem 700 Quadratmeter großen Grundstück stehen, dürften Architekten und Stadtplaner künftig vor große He­rausforderungen stellen, meint Gernot Pohl. Mit der Baulückenbörse ist jetzt aber immerhin schon ein weiterer wichtiger Schritt in Richtung erfolgreicher Innenverdichtung getan.

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