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Gründe für Eigenbedarf anführen

Bei der Herbstveranstaltung von Haus und Grund Kirchheim und Umgebung referierte der Geschäftsführer des Stuttgarter Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins, Ulrich Pfeffer über die "Kündigung des Mietverhältnisses".

PETER SCHUSTER

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KIRCHHEIM In der Einführungsrede sprach der neue Vorsitzende von Haus und Grund Kirchheim, Reinhard Spieth, dem Geschäftsführer des gleichnamigen Stuttgarter Vereins seinen Dank aus, weil er jeden Herbst ein Fachreferat zu einem wichtigen Thema in Kirchheim hält.

Interessierte GästeRund 300 Besucher füllten den Henninger Saal der Kreissparkasse Kirchheim. Direktor Werner Löffler appellierte in einem Grußwort an die Anwesenden, sofern sie es momentan erwägen, Wohneigentum anzuschaffen, sich jetzt die auf niedrigem Niveau verharrenden Zinsen zu sichern.

Entscheidend für die Rechtmäßigkeit einer Kündigung ist die Einhaltung der Kündigungsfrist, wie Ulrich Pfeffer erläuterte. Seit September 2001 gilt der "asymetrische Kündigungsschutz", der dem Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einräumt, während sich der Vermieter an eine Kündigungsfrist halten muss, die von der Dauer der Mietzeit abhängig ist. Bis fünf Jahre Mietdauer hat der Vermieter drei Monate Kündigungsfrist. Ist die Wohnung bereits fünf bis acht Jahre vermietet, sind sechs Monate Kündigungsfrist einzuhalten. Besteht der Mietvertrag acht Jahre, ist eine Kündigungsfrist von neun Monaten vorgegeben.

Entscheidend ist die rechtzeitige Zustellung der Kündigung. Im Schreiben müssen die Gründe für die Kündigung des Mietverhältnisses nachprüfbar aufgeführt sein.

In der Regel werden als Kündigungsgründe der Eigenbedarf des Vermieters und erhebliche Vertragsverstöße eines Mieters geltend gemacht. "Es genügt nicht", erklärte Ulrich Pfeffer, "einfach Eigenbedarf als Grund in die Kündigung hineinzuschreiben." Die Gründe für den Eigenbedarf müssten detailliert im Kündigungsschreiben aufgeführt sein.

Werde der Eigenbedarf nur als Vorwand benutzt, könne das unter Umständen zu Schadensersatzklagen des zu Unrecht gekündigten Mieters führen, die mehrere tausend Euro Entschädigung nach sich ziehen, warnte der Stuttgarter Geschäftsführer die Anwesenden vor Mißbrauch.

Der zweite wichtige Grund, der eine Kündigung vorzunehmen berechtigt, sind die "erheblichen Vertragsverstöße eines Mieters." Erhebliche Lärmbelästigungen gegenüber anderen Mietern im Haus oder die Beschädigung der Wohnungseinrichtung gelten als solche. Notwendig, so Pfeffer, seien Protokolle als Beweise, die aufführen, wann der Betreffende den Lärm oder die Beschädigung hervorgerufen hat. Zudem muss der Mieter vor der Kündigung zunächst eine Abmahnung erhalten, in der die Verstöße genannt sind, und die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht wird.

"Wenn Mietzahlungen nicht erfolgen, ist das ebenfalls als erheblicher Vertragsverstoß zu werten", sagte der Referent. Spätestens wenn zwei Mieten hintereinander nicht bezahlt wurden, ist die Kündigung möglich. Parallel sollte eine Räumungsklage eingereicht werden, empfahl Ulrich Pfeffer den Mitgliedern von Haus und Grund.

Ebenfalls riet der Referent, im Kündigungsschreiben den Mieter auf sein Recht auf Kündigungswiderspruch hinzuweisen.

RäumungsklageAls letzte Konsequenz, wenn der Mieter nicht auszieht, ist die Räumungsklage beim Amtsgericht zu beantragen, in dessen Einzugsbereich die Wohnung liegt. Ulrich Pfeffer riet den Zuhörern, die Beratung und die Formulare von Haus und Grund in Anspruch zu nehmen, da diese auf dem neuesten Stand sind.