Lokales

Über Pflichten und Rechte der Verwalter und Eigentümer

Das Thema der Herbstveranstaltung von Haus und Grund Kirchheim und Umgebung stieß auf das Interesse zahlreicher Zuhörer: Rund 300 Personen kamen in den Henninger Saal der Kreissparkasse, um den Vortrag von Holger Albrecht zum Thema "Verwalterpflichten und Eigentümerrechte" zu hören.

KIRCHHEIM Holger Albrecht ist als Rechtsanwalt tätig und seit vier Jahren Berater im Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein. Zunächst begrüßte Otto Roth, Leiter des Firmenkundengeschäfts der Kreissparkasse, die Anwesenden und ermutigte sie, angesichts stabiler Zinsen in Immobilien zu investieren. "In guten Wohnlagen sind Immobilien nach wie vor sehr gefragt", hob Otto Roth hervor.

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Reinhard Spieth, Vorsitzender des Kirchheimer Haus- und Grundeigentümervereins, sah die hohe Zahl der Besucher als positives Signal an den Vorstand, mit dem Thema "Verwalterpflichten und Eigentümerrechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz" das Interesse der Mitglieder getroffen zu haben. Rechte und Pflichten des Verwalters einerseits und der Wohneigentümer andererseits sind heute rechtlich im Wohnungseigentümergesetz geregelt und für Nichtjuristen oftmals schwer durchschaubar. Hinzu kommen Regelungen der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und des Verwaltervertrags, die sich auswirken. Der Referent zeigte die rechtlichen Rahmenbedingungen auf und stellte anschließend die praktischen Konsequenzen dar.

Die Wohnungseigentümerversammlung bestimmt als oberstes Verwaltungsorgan den Inhalt der Verwaltungstätigkeit. Die Bestellung des Verwalters erfolgt üblicherweise durch Mehrheitsbeschluss und für höchstens fünf Jahre. Der Verwalter übernimmt die Durchführung der gefassten Beschlüsse. Nach dem Wohnungseigentümergesetz wird die Versammlung der verschiedenen Eigentümer einer Immobilie "mindestens einmal im Jahr einberufen". Der Verwalter führt die Versammlung durch und hält den Versammlungsvorsitz. "Innerhalb von drei Wochen soll das Protokoll über die Versammlung den Eigentümern zugesandt werden", informierte Holger Albrecht die Anwesenden. Die Frist ist deshalb sinnvoll, da die gerichtliche Anfechtung von einem Einzeleigentümer, der mit den gefassten Beschlüssen nicht einstimmt, bis "einem Monat nach der Beschlussfassung möglich ist."

Holger Albrecht empfahl die gesetzlich als "Soll-Vorschrift" festgehaltene Frist als "Verpflichtung im Verwaltervertrag" aufzunehmen, damit bei einer Klage eines Eigentümers das Versammlungsprotokoll allen vorliegt. Neben dem Verwalter sollte ein Wohneigentümer festgelegt werden, der das Protokoll mitunterschreibt. Dem Verwalter obliegt es, die Beschlüsse der Wohneigentümerversammlung durchzuführen oder für die Durchführung durch die Wohnungseigentümer zu sorgen. Er selbst kann bei Verstößen gegen die Hausordnung diese nicht durchsetzen. Das Klagerecht liegt bei dem oder den Eigentümern. Der Verwalter kann beispielsweise Abschlüsse und Kündigungen von Versicherungen vornehmen, allerdings erst nach Beauftragung durch die Wohneigentümer.

Für die Instandsetzung und Instandhaltung der Immobilie hat der Verwalter zu sorgen, nach vorhergegangenen Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Ausgenommen sind dringende Fälle, die zur Beschädigung des Eigentums führen könnten, bei denen der Verwalter Notmaßnahmen einleiten kann. Als Beispiele nannte der Fachmann von Haus und Grund Stuttgart einen Blitzschlagschaden, einen ausgefallenen Heizkessel oder ein schadhaftes Dach, durch das Ziegel auf Passanten fallen könnten. Für Teilbereiche, zum Beispiel das Leitungswasser und Versicherungsschäden, ist der Eigentümer selbst verantwortlich. Bei größeren Wohneigentümeranlagen nannte Holger Albrecht einen Betrag von bis zu 2000 Euro, der festgesetzt werden sollte, um damit den Hausverwalter eigenständig in die Lage zu versetzen, "Reparaturaufträge erteilen zu können". Um die Rechnungen zu bezahlen, hat er "gemeinschaftliche Gelder" der Wohneigentümer, die von diesen erhoben werden.

Zu den Pflichten des Verwalters gehört es, für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Nachdem der Wirtschaftsplan erstellt und durch Mehrheitsbeschluss der Wohneigentümer anerkannt ist, müssen die Wohnungseigentümer die anteiligen Kostenvorschüsse bezahlen. Holger Albrecht empfahl, in dem Beschluss einen Fälligkeitstermin für die Zahlungen festzulegen. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs obliegt es dem Verwalter, eine Abrechnung vorzulegen, wobei er in Einzelfällen auf Hilfsabrechnungen, etwa von Energieversorgern, angewiesen ist. Die Eigentümerversammlung kann einen Verwaltungsbeirat bestellen, der den Verwalter bei der Durchführung der Aufgaben unterstützt. "Als Verwaltungsbeirat kommen nur Wohnungseigentümer in Frage, die ehrenamtlich tätig sind", betonte Holger Albrecht. In der Regel äußert sich der Verwaltungsbeirat in der Wohneigentümerversammlung zum Wirtschaftsplan, den Jahresabrechnung und Kostenveranschlagungen und nimmt somit eine Prüfpflicht wahr. Im Anschluss fand noch eine Fragerunde statt. Holger Albrecht wies in komplizierten Detailfragen darauf hin, das Beratungsangebot von Haus und Grund wahrzunehmen.

ps