Themenwoche: Der gute Rat

Wohnraummiete und Mieterhöhung

IVD. Ob der Mietspiegel einer Nachbargemeinde für ein Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden kann, obliegt tatrichterlicher Beurteilung, die zu prüfen hat, ob eine Vergleichbarkeit der Gemeinden gegeben ist.

Zum Sachverhalt

Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt.

Zur Begründung einer Mieterhöhung hat die Klägerin Bezug genommen auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Fürth.

Die Vorinstanzen haben die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Die Revision dagegen wurde zurückgewiesen.

Aus den Gründen

Eine Vergleichbarkeit der Gemeinden Stein und Fürth sei offensichtlich nicht gegeben, so dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das sich auf den Mietspiegel der Stadt Fürth gestützt hat, formell fehlerhaft gewesen ist (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB).

Allgemein führt der BGH aus: Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei ein Erhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber nicht nur zu erklären, sondern auch zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Zwar seien an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Eigentumsgrundrecht des Vermieters keine überzogenen Anforderungen zu stellen. In formeller Hinsicht seien vom Erhöhungsverlangen aber Tatsachenangaben zu fordern, die die Berechtigung zu Mieterhöhung für den Mieter nachvollziehbar machen. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handle.

Ob es sich bei verschiedenen Kommunen um vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliege in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. In der Revisionsinstanz sei diese nur dahingehend zu prüfen, ob vom Tatrichter Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt worden sind, er Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm Verfahrensverstöße unterlaufen sind, er insbesondere wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht ausreichend gewürdigt hat.

Die Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, sei aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewichtung und Abwägung zu treffen. Es seien dazu alle wesentlichen Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Einer Mindermeinung, die die Heranziehung des Mietspiegels einer anderen Kommune schon als ausreichend ansieht, wenn die Vergleichbarkeit der Kommunen nicht offensichtlich unbegründet ist, erteilt der BGH eine Absage. Die Vergleichbarkeit hat der Vermieter daher zu prüfen und zu begründen. Kriterien die dabei heranzuziehen seien, sind beispielsweise die Einwohnerzahl und Einwohnerdichte sowie Wohnstruktur; die Einstufung der Kommunen in landesplanerischen Kategorien (Ober-, Mittel- und Unterzentren) oder das Vorhandensein und Intensität der Versorgung mit öffentlichen Verkehrsmitteln.

Es könne auch gewürdigt werden, wenn die Bevölkerung der fraglichen Kommune etwa wegen ihrer Nähe zu einer Nachbar-Kommune, deren übergeordnete Einrichtungen nutzen könne. Die - gegebenenfalls in der fraglichen und in der Nachbar-Kommune - ähnliche Entwicklung der Grundstückspreise lasse hingegen verlässliche Rückschlüsse auf eine ortsübliche (Vergleichs-)Miete (§ 558 Abs. 1 BGB) nicht zu. Der Tatrichter dürfe seine Kenntnis von den örtlichen Verhältnissen, so sie vorliegt, zur Bewertung der Kriterien einsetzen und begehe keinen Verfahrensfehler, wenn er ein von der Klägerin beantragtes Gutachten über die Verkehrsanbindungen und die allgemeine wirtschaftliche Lage beider Kommunen nicht einhole.

Praxishinweis

Wenn man den Mietspiegel einer anderen Gemeinde heranziehen möchte, sind folgende Gesichtspunkte zu beachten:

Neben den oben genannten Kriterien sind für die Vergleichbarkeit auch heranzuziehen: Vergleichbarkeit der wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Infrastruktur. Pauschalisierungen - etwa durch pauschale Zu- oder Abschläge - verbieten sich.

Noch ungeklärt ist, ob die Vergleichs-Gemeinde an die einschlägige Gemeinde angrenzen muss. Wohl herrschende Auffassung ist, dass es nicht der unmittelbaren Nachbarschaft bedarf.

Der Vermieter muss im Erhöhungsschreiben die Vergleichbarkeit der Gemeinden behaupten und nach dem Urteil des BGH auch - jedenfalls so schlagwortartig, dass der Mieter dies überprüfen kann - begründen.

(BGH, Urteil vom 21. August 2019, VIII ZR 255/18)

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