Themenwoche: Rund ums Haus

Von WEG-Novelliierung bis Energieausweis

Im Jahr 2021 kommen wieder einige gesetzliche Änderungen auf die ­Immobilienbranche zu. Foto: Jörg Bächle
Im Jahr 2021 kommen wieder einige gesetzliche Änderungen auf die ­Immobilienbranche zu. Foto: Jörg Bächle

IVD. Im Jahr 2021 kommen wieder einige gesetzliche Änderungen auf die Immobilienbranche zu. Darüber hinaus gilt es, gerade neu in Kraft getretene Gesetze umzusetzen und sich auf neue Vorhaben einzustellen. Der IVD (Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. )informiert im Folgenden darüber, was für Mieter, Vermieter, Eigentümer und Immobilienverwalter im kommenden Jahr besonders relevant sein wird.

Einführung einer CO2-Steuer

Ab 1. Januar 2021 wird in fünf jährlichen Stufen eine CO2-Bepreisung eingeführt. Das hat Auswirkungen auf die Wohnkosten, beispielsweise bei den Heizungskosten. Einfluss nimmt die verkehrliche CO2-Bepreisung auch bei Dienstleister- und Handwerkerkosten.

Umsetzung der gesetzlichen Neureglung bei den Maklerkosten

Die für Immobilienmakler wohl weitgehendste Änderung und Herausforderung 2021 bringt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Das Gesetz tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Käufer und Verkäufer profitieren gleichermaßen von der Leistung des Maklers. Deshalb ist im Gesetz festgelegt, dass sich beide Parteien die Maklerkosten paritätisch teilen beziehungsweise der Käufer grundsätzlich nicht mehr zu zahlen hat als der Verkäufer. Viele Makler werden 2021 ihre Geschäftsmodelle umstellen.

WEG-Novellierung

Zum 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Das Gesetz beinhaltet unter anderem Regelungen zu einer rechtssichereren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Auflösung von Sanierungsstaus. Für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter gilt es 2021, die neuen Regelungen umzusetzen. Beschlussfassungen über die Durchführung oder Gestattungen von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind erleichtert worden. Zudem erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss gestattet wird. Mehr Flexibilität bei der Festlegung der Verwalterbefugnisse, ein gesetzlich fixierter Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters sind nur einige Themen des neuen WEG.

Gesetz zum Erschweren missbräuchlicher Abmahnungen und zur Stärkung des fairen Wettbewerbs

Nachdem 2018 die Datenschutzgrundverordnung in Kraft getreten ist, hat eine Diskussion um die damit gestiegene Gefahr von Abmahnungen und deren missbräuchlicher Verwendung begonnen. Herausgekommen ist ein Gesetz, das Anfang Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Zwar sind Verstöße gegen die DSGVO oder das Bundesdatenschutzgesetz abmahnbar, was bisher rechtlich umstritten war. Abmahnende Mitbewerber müssen in diesen Fällen ihre Kosten für eine Abmahnung künftig aber selbst tragen, wenn das abgemahnte Unternehmen weniger als 250 Mitarbeiter hat. Damit ist die Gefahr einer Abmahnung, zumindest von einem Mitbewerber, für kleinere Unternehmen künftig sehr gering. Auch generell sind die Anforderungen an die Aktivlegitimation eines Mitbewerbers gestiegen. Es muss ein echtes Konkurrenzverhältnis bestehen, um abmahnen zu können (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 UWG). Bisher konnte das „jeder Mitbewerber“. Zudem sind Anhaltspunkte geschaffen worden, die eine Abmahnung als missbräuchlich qualifizieren. So ist dies der Fall, wenn der Gegenstandswert oder die Vertragsstrafe unangemessen hoch angesetzt sind oder eine erhebliche Anzahl von Verstößen gegen die gleiche Rechtsvorschrift abgemahnt wird. Zwar sind die Begriffe allesamt recht unbestimmt, letztlich ist aber dennoch anzunehmen, dass sie Abmahnungen künftig unattraktiver machen und somit das legislative Ziel erreicht wird. Die Chance, dass es nichts wird, ist gegeben, da man bereits seit vielen Jahren über das Thema diskutiert und das Thema politisch auch nicht sehr attraktiv ist oder anders gesagt, der Wähler es einem nicht dankt.

EED-Richtlinie

Fernauslesbare Zähler und mehr Transparenz über den Energieverbrauch für die Nutzer: Das sind zwei zentrale Punkte der überarbeiteten Energieeffizienzrichtlinie (EED) der Europäischen Union (EU). Was die Novellierung für Vermieter konkret bedeutet und welche Fristen einzuhalten sind lesen Sie hier:

• Einsatz fernauslesbarer Zähler: Laut Energieeffizienzrichtlinie dürfen nur noch fernauslesbare Zähler (neu-) installiert werden. Dabei gilt jedes Verfahren, bei dem kein Ableser mehr in die Wohnung muss, als fernauslesbar. Ob die deutsche Gesetzgebung dieser Definition folgt, ist noch nicht klar.

Ab dem 1. Januar 2027 müssen auch alle Bestandsgeräte fernauslesbar sein. Vermieter und Eigentümer müssen bis dahin also nicht fernauslesbare Mess- und Verteilgeräte austauschen.

• Regelmäßige, unterjährige Verbrauchsinformation: Mieter, bei denen fernauslesbare Geräte verbaut sind, können künftig eine vierteljährliche Verbrauchsinformation anfordern. Passiert dies nicht, müssen Vermieter und Eigentümer den Mieter zumindest zwei Mal im Jahr proaktiv informieren.

Ab dem 1. Januar 2022 gilt laut EED-Richtlinie ohnehin: Alle Mieter mit fernauslesbaren Geräten erhalten monatlich eine Verbrauchsinformation. Der Wärmeverbrauch kann außerhalb der Heizperiode davon ausgenommen werden.

• Mehr Details und Vergleichswerte: Die Energieeffizienzrichtlinie bestimmt, dass Verbrauchsabrechnungen mehr Informationen sowie grafische Übersichtselemente enthalten müssen. Dazu zählen: die tatsächlichen Energiepreise, die Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, der im Haus genutzte Energiemix, ein klimabereinigter Vergleich zum Vorjahr sowie ein Vergleich zu einem - bisher noch nicht definierten - durchschnittlichen Nutzer. Auch hier kann es durch den deutschen Gesetzgeber noch zu Änderungen kommen.

Neue Regelungen für Energieausweise

Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Es bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen. Damit gibt es nun für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude eine einheitliche Rechtsgrundlage.

Von der Neuerung betroffen ist auch der Energieausweis. Wie gehabt müssen Eigentümer/innen - künftig auch Makler/innen - ihren Interessenten/innen bei einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem Verkauf den Energieausweis vorlegen.

Diese Änderungen zum Energieausweis gibt es im GEG 2020

Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die entsprechenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gelten nun auch für Immobilienmakler.

• Aussteller von Verbrauchsausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden. Die CO2-Emissionen müssen jetzt im Energieausweis aufgeführt werden.Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellen, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich. Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht.Der Stand der Sanierung muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.

Viele weitere Informationen unter ivd.net/2020/12/worauf-sich-mieter-vermieter-eigentuemer-und-verwalter-2021-einstellen-muessen.

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