Kirchheim. Mit einem Blitzer am Straßenrand, der die Überschreitung der Höchstgeschwindigkeit anzeigt, verglich die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Nicole Schade den im Dezember wirksam gewordenen Mietspiegel bei einer Info-Veranstaltung von Haus & Grund Kirchheim. Der Vermieterseite zeige er die Höhe der möglichen Wohnungsmiete und sei auch Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen.
Die Anwendung des Mietspiegels sei „im Prinzip einfach“, stelle aber für private Vermieter durchaus eine Herausforderung dar, nicht zuletzt wegen der Mietpreisbremse, die in Kommunen mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gilt, so auch in Kirchheim. Noch komplizierter werde es durch die Kappungsgrenze, die untersagt, dass Mieten in drei Jahren um mehr als 20 Prozent, beziehungsweise 15 Prozent bei „angespanntem Wohnungsmarkt“, erhöht werden dürfen. Diesbezüglich erlebe der Eigentümerverein „hohen Beratungsbedarf“ der Mitglieder, berichtete Rechtsanwalt Reinhard Spieth, Vorsitzender des Vereins. Das zeige auch die hohe Zahl von 180 Teilnehmern an der Info-Veranstaltung.
Voll saniert bedeutet Zuschlag
Der Schlüsselbegriff eines Mietspiegels, so die Referentin, ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Deren Basis bildet die Tabelle des Mietspiegels. Diese legt das durchschnittliche Mietniveau pro Quadratmeter Wohnfläche auf der Basis der Parameter Baujahr und Wohnfläche fest. Darüber hinaus beeinflussen weitere Faktoren die Höhe des Mietpreises: Besonderheiten des Gebäudes, Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung oder deren Lage im Stadtgebiet. Diese Faktoren indizierten jeweils genau festgelegte Zu- oder Abschläge. Besonders hoch ist der Zuschlag, wenn eine Wohnung voll saniert ist. Entsprechend ist der Abschlag bei ausgebliebenen Modernisierungsmaßnahmen.
Im durchgerechneten Anwendungsbeispiel mit einer Kirchheimer Wohnung des Baujahrs 1968 und mit 75 Quadratmetern Wohnfläche lag der Quadratmeterpreis mit 8,60 Euro knapp einen Euro über dem „Basis-Nettowert“. Infolge der Kappungsgrenze schlug der „Blitzer“ im Anwendungsbeispiel bei 632,50 Euro zu, errechnet waren 645 Euro. Hinsichtlich der Feststellung der Lage empfahl Schade, unbedingt den Online-Rechner zu nutzen, den die Stadt auf ihrer Website zur Verfügung stellt, denn in Kirchheim seien die Wohnlagen „relativ kleinteilig“ festgelegt. Im Rechner sind die Lagen hinterlegt. pm