In der Stadt unter der Limburg errichtet die Wohnbau Birkenmaier zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 30 Eigentumswohnungen. „Panoramawohnen Weilheim“ lautet der Projekttitel. Beide Häuser befinden sich aktuell im Innenausbau. Das südliche Haus wird bereits im Sommer fertig sein, das andere im Herbst. Verkauft sind momentan 40 Prozent der Wohnungen. „Das ist okay, aber natürlich nicht überragend“, sagt Geschäftsführer Hans-Peter Birkenmaier.
Neubauprojekte gestoppt
Die niedrige Nachfrage nach Kauf-Immobilien ist mit der Grund, warum die Wohnbau Birkenmaier fünf Neubauprojekte, die in der Planung oder bereits fertig geplant sind, auf Eis gelegt hat. „Einfach drauflosbauen, das macht heute keiner mehr“, sagt Hans-Peter Birkenmaier. In seinem Unternehmen sei die Wohnungsbautätigkeit deutlich rückläufig. „In den letzten zehn Jahren hatten wir immer vier bis fünf Projekte parallel im Bau. Jetzt sind es noch zwei bis drei“, sagt er. Auch beim Bau von Einfamilien- und Reihenhäusern seien die Zahlen rückläufig.
Diesen Trend spiegelt auch die Zahl der Baugenehmigungen wider, die die Stadt Kirchheim in den vergangenen Jahren für Wohnungsbauprojekte erteilt hat. 2023 waren es nur noch fünf Baugenehmigungen – der niedrigste Wert in den vergangenen Jahren. Im Boom-Jahr 2018 hatte die Stadt Kirchheim 46 Baugenehmigungen erteilt (siehe Grafik).
Aktuell hat Birkenmaier neben dem erwähnten „Panoramawohnen in Weilheim“ das Bauvorhaben „Kiwi“ im Steingau-Quartier im Bau, das kurz vor dem Abschluss steht. Im Februar startet ein Neubauprojekt in Schlierbach. Dort entstehen eine Tagespflege und betreutes Seniorenwohnen. „Für die Tagespflege haben wir bereits einen Käufer“, sagt Birkenmaier.
Druck auf Mietmarkt steigt
Dass weniger gebaut wird, hat Auswirkungen auf den Mietmarkt, der in Kirchheim und Umgebung ohnehin schon angespannt ist. „Durch die fehlende Bauaktivität wird die Zahl der Mietwohnungen weiter sinken“, prognostiziert Markus Deutscher, Bereichsleiter Immobilien bei der Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen.
Hans-Peter Birkenmaier beobachtet, dass sich das Verhältnis von Miet- zu Eigentumswohnungen dramatisch umgekehrt hat. „Früher gab es in Kirchheim beispielsweise auf Immoscout viel mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen im Angebot. Jetzt ist es andersherum“, sagt er. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sei riesengroß, allerdings nur in einem bestimmten Preissegment. „Für 13 oder 14 Euro pro Quadratmeter bekommt man die Wohnungen noch gut vermietet“, sagt er. Wer hingegen 16 oder 17 Euro pro Quadratmeter verlange, müsse in Kauf nehmen, dass die Wohnungen oft lange leer stünden. Aufgrund der hohen Baukosten müssten Bauträger, die Mehrfamilienhäuser bauen und die Wohnungen vermieten, eigentlich 17 oder 18 Euro pro Quadratmeter verlangen. Viel zu viel, findet Birkenmaier. „Das kann fast niemand bezahlen.“
Bleibt die Frage, warum nicht mehr Sozialwohnungen gebaut werden. Dass das nicht passiert, findet Hans-Peter Birkenmaier überhaupt nicht verwunderlich. Zwar bekomme man von der L-Bank Darlehen mit niedrigeren Zinsen, doch die Baukosten seien ja genauso hoch. Hinzu kämen die komplizierten Auflagen der L-Bank. Weil sein Unternehmen schon einmal Sozialwohnungen, unter anderem in Weilheim, gebaut hat und deshalb bereits Erfahrung mit den Anforderungen der L-Bank gesammelt habe, plane man den Bau von neun Sozialmietwohnungen in Wendlingen. „Wenn jemand das noch nie gemacht hat, ist es aber wirklich kompliziert“, sagt er.
Gegenüber dem Kirchheimer Schloss baut Most seit 2022 fünf Gebäude mit Wohnungen. Der größte Teil ist bereits weg, doch acht Wohnungen, darunter drei Zwei-Zimmer-Wohnungen und fünf Drei-Zimmer-Wohnungen, sind noch zu haben. Alle Einheiten in dem Haus in der Schlachthausstraße vermietet das Bauunternehmen selbst. Die Gewerbeeinheit ist verkauft.
Dass noch Wohnungen frei sind, beunruhige ihn nicht so sehr, sagt Geschäftsführer Bernhard Most. Die Nachfrage nehme aktuell schon wieder etwas zu, doch die Verkäufe kämen „halt schwierig zum Abschluss“.
Aufzüge gestrichen
Das nächste Most-Projekt ist auf dem alten Baumarkt-Areal an der Umgehungsstraße beim Aldi-Kreisel. Dort sollen insgesamt 60 Wohnungen entstehen. Im ersten Bauabschnitt sind vier Häuser mit 20 Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage geplant. „Wir warten nur noch auf die Baugenehmigung“, sagt Bernhard Most. Um die Kosten zu senken, werden einige der Häuser einen reduzierten Standard haben. „Wir verzichten in einigen der niedrigeren Häuser auf Aufzüge“, sagt Most. Und statt Erdwärme kommen Wärmepumpen zum Einsatz.