Am Kirchheimer Würstlesberg leuchten einige Liegenschaften rot auf. Anwohner müssen keine Sorge vor hohen Temperaturen oder sonstigen Gefahren haben, im Gegenteil: Bei der Kreissparkasse Esslingen Nürtingen ist diese Farbe positiv besetzt. In ihrem aktuellen Bericht zum Immobilienmarkt im Landkreis sind damit auf den Karten die „Top-Wohnlagen“ gekennzeichnet. Diese Kategorie haben die Sparkassenexperten in den anderen Teck-Gemeinden nicht mehr vergeben.
Konkret bedeutet das in Kirchheim Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser von 240.000 Euro bis 1,3 Millionen Euro am Würstlesberg entlang der Plochinger Steige, für „sehr gute Lagen“ werden immerhin noch 1 bis 1,3 Millionen Euro und „gute Wohnlagen“ haben eine Spanne von 290.000 bis 1,1 Millionen Euro. Für Eigentumswohnungen werden in Kirchheim im Schnitt zwischen 123.700 und 487.700 Euro bezahlt.
Nach Esslingen und Nürtingen liegt die Teckstadt damit auf dem dritten Platz im Landkreis-Ranking der KSK.
Zeit fallender Preise ist vorbei
Die Zeit fallender Immobilienpreise im Kreis Esslingen – fünf bis zehn Prozent in den vergangenen Jahren – ist nach Aussage von Vorstandsmitglied Frank Dierolf ohnehin vorbei. „Sowohl bei den Transaktionszahlen als auch bei den Kaufpreisen verzeichnen wir einen moderaten Anstieg“, erklärt er auf der Pressekonferenz am Montag. Für all diejenigen, sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zu erwerben, sei jetzt ein guter Zeitpunkt. Denn die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen sei mit 3,7 Prozent für zehn Jahre aktuell gut. „Damit liegen sie unter dem Mittel von 5,5 Prozent von 1980 bis heute“, betont das Vorstandsmitglied. Und um sich einen bestimmten Zinssatz auch für die Zukunft zu sichern, da sei der klassische Bausparvertrag immer noch ein wirksames Instrument, fügt er angesichts des angestaubten Images des Sparkassenklassikers. Denn eine Rückkehr zum Niedrigzinssnievau von 2020 erwartet der Sparkassen-Experte nicht.
Wir sind ein Zuzugsgebiet.
Frank Dierolf, Vorstandsmitglied der KSK, über die konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen.
Ein weiterer Trend, der mit dem knappen Immobilienangebot zusammenhängt, ist die Entkopplung von Immobilienpreisen und Mieten. Letztere sind in den vergangenen Jahren stärker gestiegen, während die Immobilienpreise sanken. Beispiel Kirchheim: In den vergangenen zwölf Monaten sanken die Kaufpreise für Häuser um 0,3 Prozent und für Wohnungen um 0,3 Prozent moderat stiegen. Aber die Mietpreise deutlich um 3 Prozent in die Höhe gingen. Ein ähnliches Bild ergibt sich in Esslingen, wo die Mieten gar um 4,5 Prozent gestiegen sind.
„Wir sind ein Zuzugsgebiet“, erklärt Frank Dierolf. Bis Juni habe es seit vergangenem Jahr zehn Prozent mehr Finanzierungen gegeben als im Vorjahr. Man spüre auch, dass Investoren sich wieder für Immobilien interessieren: Das Preis- und Zinsniveau haben sich eingependelt.
Baukosten bleiben ein Problem
Die Probleme bleiben auch 2025 dieselben wie 2024: Weiterhin steigende Baukosten für Wohngebäude und zu viele Regulierungen. Diese beiden Faktoren sorgen wesentlich dafür, dass es zu wenig Neubauten gibt. In der Stadt Esslingen seien es ganze drei seit vergangenem Sommer gewesen, sagt er. Und wenn es Neubauten gebe, seien die teuer, vor allem für Familien. Preise von 7000 Euro pro Quadratmeter ergeben für eine 110 Quadratmeterwohnung mit fünf Zimmern stolze 770.000 Euro. „Früher war der Rohbau das Teuerste am Hausbau. Heute ist es die technische Gebäudeausstattung“, sagt Markus Deutscher, Bereichsleiter Immobilien. Wolle man die Baupreise wirklich senken, müsse man an die Standards ran, sagt Deutscher. Darunter fallen auch Themen wie Dämmung und Isolierung.
Die Kreissparkasse tritt auch als Vermieter in Erscheinung, aktuell sind es 74 Wohnungen im Bestand. Es kommen aber noch durch das Projekt Neckarpark in Nürtingen 155 Wohnungen hinzu, ebenso in den neuen Wohnkomplexen SOFI mit 80 Wohneinheiten in Ostfildern und in der Sparkassenzentrale in Kirchheim. Dort werden Büros abgerissen und mehr als 60 neue Wohnungen gebaut.
Bei den Gewerbeimmobilien sieht Teamleiter Paul Kleinheins Licht uns Schatten: Während der Einzelhandel nach neuen Konzepten suche, beobachte man bei den Büromieten eine Seitwärtsbewegung. Aber keine Stagnation: Die Objekte, vor allem Lagerflächen, seien weiterhin nachgefragt, sagt er, ebenso hochwertige Büroflächen in guten Lagen. Auch Investoren schauten wieder verstärkt auf Gewerbeimmobilien. Die Trendumkehr „Zurück aus dem Homeoffice“ mache sich nach dem Corona-Hoch wieder bemerkbar. Bei Gewerbeimmobilien spiele zunehmend der energetische Zustand eine Rolle, Stichwort „Nebenkosten“. Auch wenn die Nachfrage nach Produktionsflächen spürbar nachlasse – da macht sich die Wirtschaftsflaute bemerkbar – betont Kleinheins: „Wir sind guter Dinge“.
Info: Der Bericht ist auf www.ksk-es.de/immobilienmarktbericht abrufbar.