Ein großes Thema hat sich der Kirchheimer Gemeinderat vorgenommen: eine Richtlinie, die Bauträger darauf festlegen soll, dass sie zu einem gewissen Prozentsatz Wohnraum anbieten, der preisgünstiger ist als auf dem freien Markt. Doch steckt der Teufel im Detail. Wirklich beschlossen wurde deshalb noch gar nichts. Das Thema liegt weiter auf Eis.
Lange hatte die Verwaltung an ihrer Konzeption gefeilt. Das Gremium sah aber noch grundsätzlichen Diskussionsbedarf, sodass es das gesamte Thema an einen Ausschuss verwies. Allerdings muss dieser Ausschuss erst noch gegründet werden. Fraglich bleibt somit, ob sich die Forderung der Grünen-Fraktionsvorsitzenden Sabine Bur am Orde-Käß erfüllen lässt: „Noch vor der Vergabe für das Steingauquartier im Sommer muss die Richtlinie vorliegen.“
Zu den Zielen der Sozialbauverpflichtung sagte Oliver Kümmerle vom Stadtplanungsamt im Gemeinderat: „Damit wollen wir Wohnraum schaffen, nicht verhindern.“ Gedacht ist an einen Mix von Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen - je nach Bedarf für Singles, Paare oder für Familien. Profitieren sollen vor allem „Gruppen, die sonst schwer Zugang zu Wohnungen finden“ - Menschen also, die entweder von Hartz IV leben oder deren Jahreseinkommen unter 53 000 Euro liegt.
Zwei verschiedene Modelle stellte die Verwaltung vor. Das große Modell würde dann greifen, wenn auf einem Grundstück die zusätzliche Geschossfläche, die durch einen neuen Bebauungsplan entstehen kann, mehr als tausend Quadratmeter beträgt. Dann müssten 50 Prozent der zusätzlichen Fläche der Wohnbauförderung zur Verfügung stehen. Bei tausend Quadratmetern wären das also fünfhundert Quadratmeter Geschossfläche. Davon wiederum wären drei Viertel als tatsächlicher Wohnraum zu nutzen. Auf diesen 375 Quadratmetern Wohnfläche könnten gefördert vier Zwei-Zimmer-Wohnungen entstehen sowie zwei Wohnungen mit je drei Zimmern.
Dasselbe Prinzip gilt für das kleinere Modell. Dieses würde greifen, wenn die neue Geschossfläche um mindestens 30 Prozent über der bisher möglichen liegt - unabhängig von absoluten Zahlen. Würde also ein „typisches Innenstadtgebäude“ mit 598 Quadratmetern Geschossfläche von zwei auf drei Etagen erweitert, kämen am Ende 898 Quadratmeter heraus. Das wiederum würde die 30 Prozent Zuwachs überschreiten. Folglich fiele auch hier die Hälfte der zusätzlichen 300 Quadratmeter unter die Sozialbauverpflichtung. Wenn dagegen durch das neue Baurecht eine geringere Geschossflächenzahl vorgesehen ist - was durchaus auch der Fall sein kann -, wird die Richtlinie so wenig angewandt wie bei einem Zuwachs von unter 30 Prozent.
Generell stellte Oliver Kümmerle fest: „Das kleinteilige Modell käme öfter zum Einsatz, das große nur bei Großprojekten.“ Sonderfälle sind ebenfalls denkbar: Weil die Geschossflächenzahl in Gewerbegebieten hoch ist, wäre die Richtlinie im Fall einer Wohnbebauung ohne Bedeutung. Auf einem Gärtnereigelände dagegen würde sich die Geschossflächenzahl drastisch erhöhen. Entsprechend hoch wäre die Quadratmeterzahl für gefördertes Wohnen.
Oliver Kümmerle nannte noch weitere Probleme in der Praxis. So fragte er: „Wie lässt sich das überwachen?“ Außerdem bestehe die Gefahr, dass eine Sozialbauverpflichtung die Akteure abschrecke. Unter diesen Umständen würden sie ein Bauvorhaben vielleicht gar nicht erst in Angriff nehmen. Dann würde die Verpflichtung also nicht günstiges Wohnen fördern, sondern Wohnen generell verhindern. Und noch eine denkbare Auswirkung sprach Oliver Kümmerle an: „Die frei verkäuflichen Wohnungen werden wohl entsprechend teurer, um die geförderten Wohnungen querzufinanzieren.“
Angesichts vieler unbeantworteter Fragen hat der Gemeinderat die Entscheidung nicht nur vertagt und an einen Ausschuss verwiesen. Er hat außerdem die Verwaltung beauftragt, als weitere Entscheidungsgrundlage Gespräche mit Bauträgern zu führen.