Zwischen Neckar und Alb

„Häuser sind ein knappes Gut“

Wohnungsmarkt Die Immobilien-Spezialisten Peter Hettenbach und Georg Ortner sprechen in einer Volksbank- Veranstaltung über die Preisentwicklungen rund um Kirchheim und Nürtingen. Von Lutz Selle

Peter Hettenbach (stehend) informiert darüber, was die Immobilien derzeit tatsächlich wert sind.Foto: Jürgen Holzwarth
Peter Hettenbach (stehend) informiert darüber, was die Immobilien derzeit tatsächlich wert sind.Foto: Jürgen Holzwarth

Bei einem Vortragsabend über den Immobilienmarkt standen mit Peter Hettenbach und Georg Ortner zwei Spezialisten als Redner parat, die auf sehr kurzweilige Art über aktuelle Trends informierten.

Seit einigen Jahren steigt die Nachfrage nach Immobilien rund um Nürtingen und Kirchheim an. Das führte in den vergangenen 24 Monaten zu steigenden Preisen. Nach der Ansicht von Dr. Peter Hettenbach ist aber ein Wendepunkt in Sicht. „Es wird noch Preissteigerungen geben. Aber wir haben eine gewisse Sättigung erreicht.“ Steigende Immobilienpreise würden auch steigende Einkommen brauchen. „Wenn da nichts kommt, stagnieren die Preise.“ Mit sinkenden Preisen sei aber in der Region nicht zu rechnen. „Bevor die Preise fallen, werden erst die Vermarktungszeiten länger.“ Hettenbach ist Geschäftsführer des Instituts Innovatives Bauen (iib) in Schwetzingen, Sachverständiger für Immobilienbewertungen.

Hettenbach hat festgestellt, dass rund um Kirchheim und Nürtingen überdurchschnittliche Einkommensverhältnisse herrschen. Demnach haben mehr als 30 Prozent der Haushalte ein höheres Netto-Einkommen als 3 600 Euro und liegen somit über dem Bundes- und dem Landesdurchschnitt. Beim Kauf von Wohnungen habe sich die Vermarktungsdauer verlängert auf sechs Wochen und liege damit auf einem Niveau mit den Häusern, die sich sogar ein bisschen schneller verkaufen lassen als bisher. „Das liegt daran, weil viele Wohnungen gebaut werden, während Häuser immer noch ein knappes Gut sind.“ Häuser zum Kauf gebe es rund um Nürtingen mit sechs Angeboten pro 1 000 Einwohner weniger als in Deutschland und in Baden-Württemberg insgesamt. Bei Mietangeboten ist die Situation noch angespannter.

Wie bei der Schwacke-Liste für Autos hat das iib einen Immobilien-Richtwert ermittelt. Demnach sind Häuser in Kirchheim und Wolfschlugen mit 492 000 Euro im Schnitt am teuersten. Es folgen Nürtingen (480 000), Aichtal (469 000), Wendlingen (467 000) und das Neuffener Tal (421 000 Euro). Schlusslicht ist Lenningen mit 372 000 Euro. Beim Wohnungskauf sieht es etwas anders aus: Da führt Kirchheim mit 2 560 Euro pro Quadratmeter vor Nürtingen (2 460), Aichtal (24 50) und Unterensingen/Oberboihingen mit 2 430 Euro. Lenningen steht auch hier mit 1 740 Euro ganz hinten.

Eigentum ist weniger Thema

Die tatsächlich bezahlten Preise für Bestandsimmobilien sehen etwas anders aus. Bei Häusern führt Kirchheim mit 525 000 Euro im Schnitt vor Aichtal (504 500) und Wolfschlugen (498 000 Euro). Unterensingen/Oberboihingen ist mit 399 000 Euro bei Häusern Vorletzter, führt aber beim Wohnungskauf mit 3 020 Euro pro Quadratmeter die Liste vor Wendlingen (2 940), Kirchheim (2 840) und Aichtal (2 800) an. Bei den Mieten führt Unterensingen/Oberboihingen mit 10 Euro pro Quadratmeter vor Kirchheim (9,80), Aichtal (9,60) und Nürtingen (9,50).

Da in den vergangenen 16 Jahren der Immobilien-Kaufpreis schneller gestiegen sei als die Mietpreise, sinkt laut Hettenbach für die Vermieter die Rendite, die im Marktgebiet bei 4,2 Prozent liegt. Bei vier Prozent sieht er schon bald die Grenze erreicht, unter der sich der Kauf einer Immobilie zum Vermieten nur noch bei Eigenkapital lohne.

Untersucht hat Hettenbach auch das Umfeld für Senioren und festgestellt, dass dieses in Kirchheim mit 78 Prozent am besten ist. Am familienfreundlichsten sind laut seiner Auswertung die Gemeinden südlich von Kirchheim (77 Prozent) vor der Stadt Kirchheim (72) und Köngen/Wendlingen (55 Prozent). Der Referent wies aber auch auf den einsetzenden Wandel hin: „Eigentum ist für junge Leute nicht mehr so das Thema.“ Die würden sich nicht festlegen wollen und lieber ein WG-Zimmer auf Zeit mieten.

Der Österreicher Georg Ortner erläuterte in seinem Vortrag, wo­rauf es beim Verkauf einer Immobilie heute ankommt. Den künftigen Verkäufern riet er, ihre Immobilie so umfangreich wie möglich zu bewerben: gleichzeitig in allen gängigen Internet-Plattformen und auch in der Tageszeitung. „Mit einem geheimen und diskreten Verkauf lässt sich nicht der maximale Preis erzielen.“

Ortner wies aber auch darauf hin, dass nicht jeder, der sich zur Besichtigung anmeldet, die Immobilie auch bezahlen könne. Ortner warnte die Verkäufer davor, sich nur an den Preisen im Internet zu orientieren. „Da stoßen Sie auf Preise, die andere gerne hätten. Sie sehen aber nicht, welche Liegenschaften schon seit sechs Monaten im Netz stehen.“

Das Wichtigste seien die Verkaufsunterlagen mit guten Fotos und interessanten Texten, mit denen die Leute für das Angebot begeistert werden müssten.

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