Jüngst ist das Wendlinger Otto-Quartier aus den offiziellen Projekten der Internationalen Bauausstellung 2027 der Stadtregion Stuttgart geflogen. Hinter den Kulissen läuft die Planung für das rund zehn Hektar große Areal direkt am Neckar aber weiter auf Hochtouren. Andre Tarasov von der Münchner Projektentwicklungsgesellschaft Isaria – das ist die neue Eigentümerin der beiden größten Baufelder – stellte nun dem Ausschuss für Technik und Umwelt des Wendlinger Gemeinderats das Vorhaben vor.
Auf den beiden Baufeldern I und K, die zusammen eine Fläche von rund 1,73 Hektar haben, soll demnach ein urbanes Mischgebiet entstehen. 31 Prozent des kleineren Baufelds I (0,76 Hektar) werden dabei in Wohnraum umgewandelt, die restliche Fläche (69 Prozent) geht in die gewerbliche Nutzung. So ist die Isaria etwa schon in Gesprächen mit einer Bio-Supermarktkette, die das Erdgeschoss nutzen soll. Neben Büros, für die es laut Tarasov aber derzeit keine besonders große Nachfrage gebe, und Arztpraxen, seien auch Weiterbildungseinrichtungen oder eventuell ein Budgethotel denkbar.
Umgekehrte Verhältnisse in Sachen Nutzungsverteilung sind beim gegenüberliegenden Baufeld K – zwischen den beiden Baufeldern ist eine grüne Lunge in Form eines Quartiersparks geplant – vorgesehen: Hier entfallen 85 Prozent auf Wohnraum, der Anteil an Gewerbe beträgt 15 Prozent. Insgesamt 226 Wohneinheiten plant die Isaria dort in sogenannter Blockrandbebauung inklusive grünem Innenhof mit einem weiteren mittig angeordneten Gebäude – aufgeteilt in Ein- bis Fünf-Zimmer-Apartments. Der größte Anteil entfällt hier mit 46 Prozent auf Dreizimmerwohnungen. Im Erdgeschoss soll zudem eine fünfgruppige Kindertagesstätte Platz finden. Darunter plant die Isaria eine Tiefgarage mit 248 Stellplätzen.
„Die Tiefgarage wird in eingeschossiger Bauweise erstellt, zweigeschossig wäre zu teuer, zudem gibt es ein Problem mit dem Grundwasser“, erklärte Tarasov mit Blick auf die Nähe zum Neckar. Damit man dennoch auf die gewünschte Stellplatzanzahl komme, müsse man auf Paternostersysteme setzen: „Das ist nicht gern gesehen, ist aber in diesem Fall alternativlos.“
Hier schlug der Projektentwickler den Wendlinger Kommunalpolitikern vor, den Stellplatzschlüssel zu reduzieren. „Wir wollen nicht am Bedarf vorbeiplanen“, so Tarasov. Die Isaria stelle bei anderen Projekten fest, dass der Stellplatzschlüssel von 1,0 inzwischen nicht mehr zukunftstauglich sei, so der Experte. Er verwies auf die Anbindung des Otto-Quartiers an den öffentlichen Nahverkehr mit dem in unmittelbarer Nähe gelegenen Bahnhof. „Wir würden den Stellplatzschlüssel gerne auf 0,8 pro Wohneinheit reduzieren“, so Tarasov. Das wären dann 203 Stellplätze.
Um das Mobilitätsverhalten der künftigen Bewohner zu steuern, stellte Tarasov ein separates Mobilitätskonzept für das Quartier in Aussicht. Dieses beinhaltet verschiedene Bausteine wie etwa ein Car- und Bikesharing-Angebot inklusive zugehöriger E-Ladeinfrastruktur in der Tiefgarage sowie Ausleihmöglichkeiten für Lastenräder. „Die Vorteile liegen auf der Hand – neben positiven Umweltaspekten mit Reduzierung der CO2 -Emissionen und Minderung von Feinstaub und Lärm wird der öffentliche Nahverkehr gestärkt und der Umstieg auf das Fahrrad erleichtert“, so Tarasov.
Mit der Umsetzung ihrer Pläne würde die Projektentwicklungsgesellschaft nach eigener Darstellung lieber heute als morgen loslegen. Ausgebremst sieht sie sich jedoch vom Städtebaulichen Rahmenvertrag, der unter anderem vorsieht, dass vor Baubeginn der Isaria-Projekte einige Vorgaben hinsichtlich des Lärmschutzes zu erfüllen sind. So soll etwa eine Schallschutzwand entlang der Bahnstrecke errichtet werden. Zudem müssen das Parkhaus im Schwanenweg – der Baustart ist erst kürzlich erfolgt – sowie ein Hotel und ein weiteres Gebäude, die zusammen auf den vorgelagerten Baufeldern P, Q und R einen Schallschutzschild bilden sollen, fertig sein. Die Isaria hat den Bauantrag für das Baufeld K bereits eingereicht und hofft auf einen baldigen Baustart. Laut Tarasov peilt das Unternehmen einen gleichzeitigen Baustart auf den Feldern P, Q, R und K an.
„Ich sehe wenig Spielraum, das Projekt zu beschleunigen“, sagte Wendlingens Bürgermeister Steffen Weigel. Das Mobilitätskonzept fand dagegen Zustimmung. Allerdings sei ein Fahrzeug pro Wohneinheit eben die Untergrenze, so Weigel. Der Verwaltungschef befürchtet durch eine Reduzierung der Stellplätze in der Tiefgarage viele parkende Fahrzeuge oberirdisch im Quartier zu haben.
Wer ist Isara?
Das Unternehmen Die Isaria GmbH wurde im Jahr 1994 in München gegründet, seitdem liegt der Fokus auf Wohnimmobilien – vom Einzelobjekt bis zur Entwicklung ganzer Stadtquartiere. Seit April 2021 ist das Unternehmen eine hundertprozentige Tochter der Quarterback Immobilien AG mit Hauptsitz in Leipzig. Isaria hatte dem Otto-Quartier-Hauptinvestor, der CG Elementum, der seit 2019 rund 80 Prozent des historischen Industrieareals gehören, die beiden Baufelder I und K abgekauft. IBA-27-Aus Kurz vor Weihnachten wurde bekannt, dass das Wendlinger Otto-Quartier nicht mehr zu den Projekten der Internationalen Bauausstellung 2027 der Stadtregion Stuttgart (IBA 27) gehört. Die IBA und die CG Elementum hätten im Vorfeld einige Gespräche geführt, so IBA-Intendant Andreas Hofer. Letztlich habe man sich „einvernehmlich“ auf eine Trennung geeinigt. kd